Um boom maior a caminho do armazém?

Dos Eventos Reuters
Por Alex Hadwick

À medida que o comércio electrónico passa de uma onda de construção para um enorme tsunami na sequência da COVID-19, os armazéns são muito procurados, mas terão de se adaptar para satisfazer o novo ambiente. Exploramos as tendências que moldam a indústria a longo prazo com uma série de peritos da indústria.

O armazenamento tem estado numa longa jornada nas últimas duas décadas, passando de uma necessidade em que poucos estavam interessados a nível organizacional, para um activo crítico que tem de correr sem problemas para que uma operação seja eficaz. A Amazon brilhou, demonstrando que havia muito mais que podia ser feito para tornar os centros de distribuição mais eficientes e uma vantagem competitiva crítica.

"Quando comecei a fazer este trabalho há aproximadamente 34 anos, o sector da logística industrial era visto como muito sujo e sujo e no fim de qualquer classe de bens", diz Len Rosso, Chefe da Indústria e Logística, Colliers. A visão esmagadora foi "Precisávamos dele, mas não nos vamos preocupar com isso.... Era visto como uma espécie de classe de bens não amada. Nos últimos 10 anos, vi-a passar de uma classe de bens não amada para a classe de bens de topo".

Este aumento tem sido impulsionado pelo crescimento do comércio electrónico como um motor de crescimento crítico para muitas marcas e uma área que é cada vez mais vital para uma experiência de consumo que constrói negócios repetidos. Como notámos na nossa característica sobre comércio electrónico aqui, o crescimento é explosivo neste momento, uma vez que os consumidores se mantêm afastados da rua principal e olham em linha. Embora actualmente seja muitas vezes impulsionado pela necessidade, isto não significa que esses comportamentos se evaporarão e tudo regressará ao status quo pré-COVID assim que o bloqueio for levantado.

Todo um novo segmento de consumidores é agora versado na compra de bens em linha e aqueles que já estavam a comprar digitalmente foram atraídos mais para dentro.

Criticamente, para os centros de distribuição, isto está a criar uma corrida para a aquisição de propriedades industriais, especialmente aquelas que estão bem colocadas perto de grandes bases de consumo, uma vez que as empresas tentam lidar com o maior espaço que é necessário para uma operação de comércio electrónico.

No entanto, não se trata apenas de encontrar o imóvel certo, mas de fazer com que a coragem de cada um trabalhe para o novo ambiente de maior procura do comércio electrónico e de cumprimento de alta velocidade. Manter a rentabilidade é um enorme desafio nesta nova era e, por conseguinte, os armazéns terão de ser estruturados e equipados para uma eficiência de ponta que se adequa a um novo mundo pós-pandémico.

Movendo-se longe da rua principal mas em direcção aos consumidores

"Penso que o que a COVID realmente fez foi apenas acelerar toda uma carga de pensamento e de desafios que estavam lá antes", diz Peter Ward, CEO da UK Warehousing Association (UKWA).

"O que a COVID fez nas últimas 12 semanas, criou de facto um novo conjunto de utilizadores, a geração mais velha, que nunca sequer tivemos em conta nos nossos números", que "foram todos baseados em Millennials, Geração Z, e a geração seguinte depois disso", observa Ward. "Pouco pensamos alguma vez em pessoas como a minha mãe se tornarem de repente um utilizador da Internet, porque é a única forma de ela conseguir uma entrega de mercearias".

O efeito líquido disto é que "Devemos esperar uma mudança e expansão significativas no futuro como resultado do Coronavirus", diz Chris Caton, Vice-Presidente Sénior, Chefe Global de Pesquisa da Prologis. "Penso que isso levará anos e não meses para se ajustar, uma vez que os hábitos dos consumidores se afastarão claramente das compras exclusivas nas lojas para ... uma espécie de híbrido, onde se vai à loja periodicamente, mas muitos dos seus produtos de consumo são comprados online".

"Vai haver esta transferência de actividade daquilo a que costumávamos chamar uma espécie de rua alta de tijolos e morros, para onde cada vez mais mercadorias vão ser realizadas nos centros de distribuição e vão directamente para os consumidores a partir de operações logísticas, centros de realização, e afins, do que através dos canais tradicionais de retalho", acredita Ward.

Kevin Mofid, Chefe de Investigação Industrial da Savills, vê a "peça de retalho online como sem dúvida o maior impulsionador", mas criticamente "o retalho online requer fundamentalmente mais espaço de armazém mais próximo dos centros populacionais" para dar ao cliente a mistura certa de rapidez e escolha. Isto conduzirá a uma grande mudança de dinâmica na maioria dos mercados, de um onde grande parte da logística final é dirigida a partir de grandes armazéns fora da cidade e depois para as cidades, para um onde os recursos são mais distribuídos e muitas vezes as instalações mais pequenas mais próximas dos centros urbanos desempenham um papel importante.

"Os fundamentos fundamentais da localização e conectividade continuarão a ser fundamentais", diz David Sleath, CEO do gigante imobiliário Segro. "Os locais que estão próximos de aglomerados urbanos, com grandes centros de emprego e base de clientes, e as principais vias de transporte estarão sempre em maior procura e atrairão forte concorrência dos promotores".

"Há cerca de três tipos de estratégias imobiliárias", explica Caton, "uma é um centro de distribuição centralizada", tal como os grandes parques de armazenamento das Terras Médias do Reino Unido, "duas seriam ter um grande CD na periferia da cidade ... onde as rendas e a mão-de-obra são um pouco mais baratas, mas está a cerca de uma hora de carro ou mais do centro da cidade. E depois a terceira seria a localização da última milha, que está dentro dos mercados, e poderia mesmo ir até ao ponto de falar de depósitos urbanos. A tendência é absolutamente de ir para estas instalações de último toque que se encontram dentro das cidades.... Último toque e urbano são categorias onde estamos a ver mais procura".

"A maior mudança", que a empresa de automação de preenchimento GreyOrange viu recentemente "é um interesse realmente elevado em centros hiper-locais e de micro-realização [centros] e em reequipar o espaço retalhista existente para ser 100% focado no comércio electrónico, ou em deslocar a parte de trás da loja para cima, para que haja menos espaço na parte da frente para o tráfego tradicional de pedestres e mais espaço na parte de trás para o preenchimento do comércio for-e", nota a empresa CMO Terrie O'Hanlon. "Na verdade, temos um cliente que está a seguir em frente, dando uma vista de olhos a toda a sua rede de distribuição, tomando locais anteriormente de baixo tráfego pedonal e refazendo-os apenas para o comércio electrónico".

Ward pensa que esta dinâmica emergente "apresenta uma terra de oportunidades, e uma oportunidade fenomenal de crescimento", para o sector. Para o Reino Unido, mesmo "num mundo não abrangido pelo COVID, estávamos a falar de previsões para uma expansão de armazenamento adicional na ordem dos 20 milhões de pés quadrados por ano durante os próximos 20 anos", e a procura adicional como resultado do comércio electrónico é um impulso adicional para além disso.

Investir em operações de comércio electrónico

As mesmas pressões que estão a conduzir os centros de distribuição para mais perto dos centros populacionais e para instalações mais pequenas estão também por detrás do esforço para tornar cada instalação mais eficiente, o que significa em grande parte investimento em tecnologia e automatização.

"Assumindo que a economia recuperará fortemente em 2021 e totalmente em 2022", diz Andrea Ferranti, Analista Sénior, Chefe de Investigação Industrial e Logística da Colliers, o sector verá "mais investimento em automação, e mecanização para tornar a operação mais resistente, e menos, menos dependente de mão-de-obra, mais eficiente".

No entanto, o fardo de o fazer provavelmente significará um grande impulso para os fornecedores de Logística de Terceiros (3PL), uma vez que a perícia e o investimento serão assustadores para muitos, especialmente com o número de empresas que agora investigam modelos de negócio Direct-to-Consumer (D2C).

"Os retalhistas, notoriamente, não gostam de complexidade. E isto apenas lhes dá mais uma carga de complexidade para lidarem, por isso é provável que externalizem", acredita Ward. "De momento não consigo ver nenhum director de cadeia de abastecimento ou director de logística a dirigir-se à direcção de um retalhista e a dizer: 'Preciso de um grande capex para construir uma nova rede logística em todo o Reino Unido, onde possa manter stock em múltiplos locais próximos da base de consumidores'. Isto porque existe um mercado lá fora cheio de fornecedores de 3PL que o farão numa base de pagamento ágil e muito flexível. Portanto, [existe agora] uma enorme oportunidade para o mercado de 3PL se intensificar e preencher essa lacuna e responder a esse desafio".

Para Caton, o efeito catalisador da crise pode finalmente significar progresso em várias "tendências tecnológicas que penso que irão remediar a questão da rentabilidade do comércio electrónico" que tanto tem atormentado o sector. "No lado do transporte, que é obviamente a parte mais importante e mais cara do cumprimento", a escala como resultado da expansão do comércio electrónico "faz parte da solução, uma vez que o camião vai desde parar em cada outro bloco até fazer três paragens por bloco, mas também há uma quantidade razoável de tecnologia destinada ao transporte em termos de optimização de rotas". Depois "a automatização continua a crescer rapidamente dentro das instalações logísticas para também aí racionalizar os custos", o que "conduzirá realmente a uma mudança de patamar mais elevada na rentabilidade do comércio electrónico, uma vez que está relacionado com as instalações logísticas".

A perspectiva a longo prazo

O mercado do espaço industrial é o conto de contos maiores a serem contados nos sectores da logística e do comércio a retalho. Já se apresentam tendências no sentido de uma elevada utilização de espaço para operações de comércio electrónico, procura de instalações mais próximas dos centros urbanos, o declínio dos espaços físicos de retalho, a automatização dos centros de distribuição e a mudança para ver as cadeias de abastecimento como vantagens competitivas têm sido totalmente impulsionadas pelo coronavírus e continuarão depois de o vírus estar sob controlo.

Um efeito líquido fundamental disto será uma elevada procura de espaço a longo prazo, contudo "os níveis de oferta já eram baixos", diz Mofid para vários mercados, tais como a Europa continental.

"O interessante da Europa continental é que as taxas de penetração do comércio retalhista em linha são muito mais baixas", do que no Reino Unido, por exemplo. "O que esta crise tem feito é acelerar a penetração em linha na Europa continental. O que isso deve significar é que a quantidade de espaço de armazenamento necessário na Europa continental aumenta da mesma forma que no Reino Unido há cinco ou seis anos. O problema é que quando isto aconteceu no Reino Unido, em 2012, tínhamos muito mais oferta de armazéns e, na Europa, as taxas de desocupação já são muito mais baixas. Portanto, em muitos aspectos, a situação na Europa continental vai ser ainda mais amplificada".

Isto vai levar a que as taxas permaneçam mais altas do que seria de esperar dado o choque económico que acabámos de atravessar e que esta situação continue a longo prazo, uma vez que a procura impulsionada pelas exigências do comércio electrónico, mas a oferta restrita, particularmente nos espaços cobiçados perto de mercados lucrativos, cria um piso para os preços.

Isto irá impulsionar a necessidade de impulsionar ainda mais as operações eficientes, especialmente à medida que a economia melhora e os balanços das empresas se tornam menos arriscados, estimulando os executivos a investir na automatização em escala.

"Uma das tendências que tínhamos, tínhamos observado claramente nos últimos três ou quatro anos era o aumento da importância da disponibilidade de energia", observa Mofid. "A razão para isso é que os armazéns estão agora a ser equipados muito mais com robótica, automação, etc., e têm um enorme consumo de energia. Nem todos os locais onde se consideraria a construção de um armazém e onde se tem a capacidade de fornecer essa energia.... O que isso significa é, na realidade, locais onde tradicionalmente não se optaria por localizar um armazém, e agora estão a tornar-se muito mais populares, porque têm a capacidade de fornecer grandes quantidades de energia".

Esta necessidade de energia realça a viagem que os armazéns estão a sofrer. Desde os bens outrora não amados, aos edifícios de alta tecnologia no centro do sucesso de uma empresa, recheados de sensores e robótica, a fim de manter um ritmo de entrega frenético aos consumidores e instalações híbridas cada vez mais próximas do cliente final.

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